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关于印发库尔勒市推进物业管理全覆盖工作实施方案的通知
文号: 库政办发〔2019〕64号

各乡、镇、场,各街道办事处,市政府各部门,市属各单位:

  《库尔勒市推进物业管理全覆盖工作实施方案》已经市第十届人民政府第44次常务会议研究同意,现印发你们,请认真贯彻落实。

库尔勒市人民政府办公室

2019年12月24日      

库尔勒市推进物业管理全覆盖工作实施方案

  为认真贯彻落实“不忘初心、牢记使命”主题教育要求,着力解决当前库尔勒市物业管理工作的重点、热点和难点问题,建立健全物业管理长效机制,推动物业管理工作全覆盖,促进物业服务行业规范、健康、有序发展,结合工作实际,制定本实施方案。

  一、工作目标

  强化物业管理各方主体责任,建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的全覆盖物业管理格局,确保全市居民住宅小区物业管理率达100%。建立健全市、街道(乡镇)、社区三级物业监督管理体系,在社区建立物业服务投诉站,充分发挥好各级物业管理联席会议作用,畅通矛盾纠纷受理调解渠道,确保居民群众反映的物业管理矛盾纠纷得到及时解决。引导居民群众树立正确的物业消费观念,提高居民群众对物业服务的商品意识,推动物业管理服务市场化、专业化发展,努力实现 “环境改善、服务到位、制度健全、群众满意”的目标,不断提升人民群众的安全感、获得感和幸福感。

  二、组织机构

  为切实加强物业管理全覆盖工作的组织领导,确保各项工作顺利推进,决定成立库尔勒市物业管理全覆盖工作领导小组,具体成员如下:

  组  长:苏来曼·玉色因  库尔勒经济技术开发区党工委

  书记、市党委副书记、市长

  副组长:俞淑英          市党委副书记

  黄新平          市政协党组书记、副主席人选、

  市党委常委、常务副市长

  陈绳锋          市人大党组书记、副主任人选、

  市党委常委、组织部部长

  金世鹏          副市长、库尉党委秘书长

  成  员:买迪妮耶提·阿布力克木   市党委组织部副部长

  孙新明          市住建局局长、园林局局长

  孙建华          市发改委主任

  谭险峰          市自然资源局局长

  凌向阳          市民政局党组书记

  陈金潭          市司法局局长

  陈明炜          市市场监督管理局局长

  杨  剑          市生态环境保护局局长

  席  敏          市消防救援大队负责人

  冶建江          市公安局副局长

  刘星初          市城市管理综合执法监察大队

  大队长

  赵传明          市环卫局局长

  张映忠          市市政工程局党委书记

  陈小光          市园林局副局长

  及各街道、乡镇人民政府行政主要负责同志。领导小组下设办公室,办公室设在市住建局,办公室主任由市住建局局长孙新明兼任,具体负责物业管理全覆盖工作的组织、推进、协调等工作。各街道、乡镇人民政府、社区要及时成立相应组织机构,并在社区设立物业服务投诉站,制定工作方案,细化工作措施,落实工作责任,确保物业管理全覆盖工作落地见效。

  三、具体措施

  (一)建立三级物业管理矛盾纠纷调解机制

  建立社区物业管理矛盾纠纷调解机制。在社区居委会设立物业服务投诉站,由社区党委书记兼任投诉站站长。社区物业服务投诉站负责直接受理、协调解决居民反映的物业管理矛盾纠纷,力争实现矛盾纠纷调解率不低于60%。对无法调解处理的矛盾纠纷及时梳理并上报街道、乡镇人民政府物业管理工作领导小组。

  建立街道、乡镇人民政府物业管理矛盾纠纷调解机制。各街道、乡镇人民政府物业管理领导小组要定期或不定期召开物业管理工作联席会议,及时协调解决社区梳理上报的各类物业管理矛盾纠纷,并对解决辖区物业管理工作中出现的重大、疑难、复杂的问题进行研究部署,扎实做好辖区物业管理和矛盾纠纷调解工作,力争实现矛盾纠纷调解率不低于95%。对无法调解处理的矛盾纠纷进行梳理并上报市物业管理全覆盖工作领导小组办公室。联席会议的结果、决议由街道、乡镇人民政府及时进行公示,接受辖区业主监督。联席会议工作情况纳入年度社会治安综合治理考核内容。

  建立市物业管理全覆盖工作领导小组矛盾调解机制。市物业管理全覆盖工作领导小组定期或不定期召开物业管理工作联席会议,研究解决全市物业管理工作中出现的热点、难点问题, 通报物业管理工作进展情况,健全完善各项工作制度措施,并负责协调解决各街道、乡镇人民政府上报的各类矛盾纠纷,确保居民群众反映的各类物业管理矛盾纠纷得到及时化解。

  (二)设置并向社会公布投诉电话

  畅通居民群众物业管理纠纷问题投诉反映渠道,由市住建局统一制作公示牌,及时向居民群众公布各职能部门、专业经营单位及各街道乡镇、社区物业服务投诉站电话,确保群众知晓全覆盖。

  (三)全面推进成立业主大会和业主委员会,建立社区党组织引领下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制

  各街道、乡镇人民政府要加快推进辖区内小区业主大会和业主委员会的组建工作,争取到2020年5月底前达到组建率100%(含社区居委员会代行业主大会和业主委员会职责的小区),加强对业主委员会的监督管理,充分发挥好业主委员会在物业管理工作中的积极作用。

  1.优先推选党员、人大代表、政协委员、先进模范人物等素质较高的业主作为业主委员会成员候选人,建立党建引领下的业主委员会。对具备成立党组织条件的业主委员会同步建立党组织,社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员,必要时可兼任业主委员会主任或副主任。

  2.对已到期或者没有履职尽责的业主委员会成员进行改选,社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

  3.对不具备成立业主大会条件的住宅物业管理区域,由街道办事处(乡镇人民政府)按照法定程序指导物业管理区域所在社区居民委员会临时代行业主委员会职责,由社区党委书记兼任小区业主委员会主任,确保物业工作正常运转。

  4.各业主委员会、物业服务企业要主动配合社区党组织做好服务群众各项工作,建立健全相关制度,发挥好各自职责,履职尽责。

  (四)建立物业服务行业诚信管理等级评分制度

  1.由市行政监管部门、街道办事处 (乡镇人民政府)、居民委员会、业主委员会按照《新疆维吾尔自治区物业服务行业诚信管理等级评分细则》相关规定,于每年11月对物业企业进行评定,诚信评定分值100分,分值权重为:物业企业占30%;业主委员会占30%;社区、街道办事处(乡镇人民政府)占25%;市行政监管部门占15%。

  2.建立全市物业服务企业信用库。由市住建部门对物业服务企业信用信息进行日常监督管理,完善信用管理体系,每年12月对各物业服务企业进行综合评定,并将评定结果向社会公布。

  (五)信用等级不合格物业服务企业专项整治措施

  1.记入物业管理黑名单,记入物业企业诚信体系平台,向社会公开发布曝光。

  2.街道、乡镇人民政府约谈物业公司法人,责令限期整改。

  3.列入下一年度的重点监管企业。

  4.不得承揽新的物业管理项目。

  5.降低住宅小区服务等级标准和收费标准。

  6.拒不整改的企业由街道、乡镇人民政府组织小区全体业主对物业企业进行改选,重新选聘新的物业企业进驻服务。对拒不移交的,由公安部门协助移交。

  (六)物业管理区域内水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施、设备交由专业经营单位进行管理

  1. 老旧住宅区(建成使用年限超过20年的住宅区)水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施、设备建设、改造资金,由专业经营单位承担,并由专业经营单位进行管理、养护、维修。

  2.新小区验收时供水、供电、供暖、供气等专业经营单位参与验收,验收合格后由开发建设单位直接向专业经营单位移交,专业经营单位抄表到户、收费到户,并进行管理、养护、维修。物业小区的水、电、暖二次供应设施设备由专业经营单位进行管理、养护、维修,其动力设备发生的能源费用由专业经营单位承担。

  3.新建小区水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施、设备及配套设施按照国家标准进行建设,验收合格后由开发建设单位直接向专业经营单位移交,专业经营单位抄表到户、收费到户,并进行管理、养护、维修。

  (七)明确物业区域内水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施、设备维修职责

  1.物业管理区域内水、电、气、热、通信、有线电视等专业经营单位,应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施的维修、养护、更新等责任及相关费用。

  2.物业保修期限届满后,建筑物共有部分及共用设施的维护、保养由物业服务企业负责并承担相关费用。电梯、锅炉等特种设备维护、保养由特种设备生产厂商负责或者由取得相应资质的专业维修单位负责,维保费用由物业服务企业承担。

  3.住宅专项维修资金用于小区共有部分、共用设施保修期满后的维修和更新、改造,具体要求按照《住宅专项维修资金管理办法》实施。

  4.鼓励具备条件的老旧住宅区,结合改造整治,建设经营性用房、车库、车位,规划行政主管部门办理规划许可时,可以适度提高容积率和建筑密度。新建的经营性用房、车库、车位归全体业主共有,经营收益的70%用于弥补改造公共部位区道路、地下排水管网、屋顶、单元门、楼梯间、地下室等公用设施维修、更新,或者纳入住宅专项维修资金。收费开支情况必须每季度向小区居民进行公示,由业主委员会监督实施。

  四、工作要求

  (一)各级各部门要高度重视物业管理工作,强化组织领导,切实落实工作责任,要充分发挥好各级物业管理工作联席会议的作用,联席会议成员单位不得无故不参加联席会议,对履职不力的市人民政府将在全市范围内进行通报。

  (二)各街道、乡镇人民政府要准确掌握各职能部门参加联席会议、解释法律法规政策、解决群众困难问题情况及调解处理物业管理纠纷工作情况,并及时上报市物业管理全覆盖工作领导小组办公室,结果将纳入社会治安综合治理考核内容。

  (三)各级各职能部门、社区物业服务投诉站要及时受理物业管理矛盾纠纷,确保群众反映的诉求及时化解在基层。对造成辖区居民越级上访、群访或网络负面舆情的,由市物业管理全覆盖工作领导小组组长约谈行政主要负责任人;对因工作失职造成严重不良影响及后果的移交市纪委监委予以问责,确保物业管理全覆盖各项工作取得实效。

  附件:各职能部门职责分工

附件

各职能部门职责分工

  一、市住建局职责

  (一)贯彻执行国家和自治区物业管理的法律、法规,对物业服务活动实施监督管理,拟订物业服务与管理规章制度并组织实施;

  (二)按照“双随机一公开”要求,组织开展物业行业的监督检查、通报工作;

  (三)建立健全物业企业信用档案管理体系,落实奖惩措施,加强对物业服务企业的监督和考核;

  (四)对各街道(乡镇)的物业管理工作进行指导、协调和检查考核;

  (五)监督新建住宅项目前期物业管理的招投标工作;

  (六)在征求相关部门意见的基础上,负责划分物业管理区域;

  (七)负责住宅小区物业服务合同的备案、物业承接查验的备案、住宅小区业主委员会的备案;

  (八)组织开展街道(乡镇)和物业服务企业从业人员的业务培训工作;

  (九)监督、协调指导住宅专项维修资金管理及使用工作。

  二、市发改委职责

  (一)参与修订《自治区物业服务标准》,会同相关部门研究物业服务收费政策;

  (二)制定和适时调整普通住宅前期物业服务收费政府指导价,受理答复物业服务收费、停车收费和相关价格问题咨询。

  三、市自然资源局职责

  (一)在审批建设项目用地规划许可过程中,按照相关规定明确物业管理服务区域、范围,物业服务用房的位置和面积,确保物业服务用房不设于无自然采光通风的地下空间,督促、指导建设单位在拟建、在建的住宅小区、居民楼院,同步规划配建电动车停放充电场所;

  (二)负责对物业小区供水、供热、供气、供电等基础设施及规划设计建成的停车场(库)、生活购物场所等是否符合规划设计条件进行验收,不符合要求的,不得组织竣工验收;

  (三)对违章建筑(构筑)物、擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗等行为,按照《城乡规划法》及相关法规的规定进行处理。

  四、市市场监督管理局职责

  (一)依法查处物业区域内的一般经营事项的无照经营行为,受理和处理物业服务收费价格投诉及举报;

  (二)依法查处物业服务企业违规收费行为,会同相关部门调解因物业服务收费引起的矛盾和纠纷;

  (三)负责对物业区域内的电梯等特种设备的安全监管工作,加强对物业区域内特种设备的注册登记、定期检验、作业人员持证上岗等方面的监督检查。监督物业服务企业委托有资质的施工单位实施电梯等特种设备的安装、改造、修理、维保工作,依法查处特种设备安装、改造、修理、维保和使用中的违法违规行为。

  五、市公安局职责

  (一)公安派出所要督促、指导物业服务企业履行消防安全职责,做好消防设施、器材及消防安全标志的管理维护,开展防火巡查检查、防火安全知识宣传等日常消防管理工作,依法查处消防安全违法行为;

  (二)对在小区聚众闹事、承租人利用出租房屋进行犯罪活动的以及对小区住户犬只伤人、犬吠扰民的,按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》《库尔勒市城区养犬管理条例》及相关法规的规定进行处理。

  六、市民政局职责

  负责指导推进社区建设,推动建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业务委员会和物业服务企业协调机制,推动社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业公司开展民主议事协商工作。

  七、消防救援大队职责

  加强对物业服务企业消防工作职责落实情况的检查,依法查处物业服务区域内损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材以及占用、堵塞、封闭疏散通道、消防车道、消防登高场地、安全出口等消防违法行为。

  八、市园林局职责

  负责对未经同意擅自占用城市绿化用地及小区业主占用公共绿地种菜、毁坏小区树木、绿地等行为按照相关法规进行处理。

  九、市环卫局职责

  负责对小区内住户擅自饲养鸡、鸭、兔、羊等家畜家禽的行为按照相关法规进行处理。

  十、市城市管理综合执法监察大队职责

  (一)负责小区内犬只登记和年检,建立养犬管理档案,收容无主犬、弃养犬,查处无证养犬、街面流动售犬及影响市容环境卫生等行为;

  (二)对居住区内专用停车场向社会公众提供有偿服务的行为进行监督,属于业主共有停车场向社会公众提供有偿服务的,应当依法由业主共同决定,收费标准依照价格行政主管部门的标准执行,对违规行为依据《库尔勒市机动车停车场管理办法》进行处理。

  十一、市生态环境局职责    

  (一)对未经生态环境保护行政主管部门批准,擅自拆除或者闲置环境噪声污染防治设施,致使环境噪声排放超过规定标准的,按照《中华人民共和国环境噪声污染防治法》及相关法规进行处理;

  (二)对工业噪音、建筑施工噪音依法依规进行处理。

  十二、市质监站职责  

  对有关房屋质量方面的投诉及违规装修后如何恢复承重墙等问题进行处理解释。

  十三、各街道、乡镇人民政府职责

  成立业主自治组织;监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责;调解处理物业管理服务纠纷;定期召开物业管理联席会议,协调解决物业管理服务活动中的各类问题。社区居民委员会协助街道、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。

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